La taxe d'habitation est un impôt local qui pèse sur les épaules des propriétaires et des locataires. Dans le contexte des locations meublées, la question de la responsabilité du paiement se complique. Qui doit payer la taxe d'habitation : le propriétaire ou le locataire ? Un éclairage sur les règles et les exceptions.
La taxe d'habitation : un contexte en mutation
La taxe d'habitation est un impôt prélevé sur la résidence principale, calculé sur la base de la valeur locative cadastrale du logement. Cette valeur, fixée par les services fiscaux, représente le loyer théorique que le logement pourrait rapporter s'il était loué.
La suppression progressive de la taxe d'habitation
Depuis 2018, une réforme progressive vise à supprimer la taxe d'habitation pour les résidences principales. Cette suppression s'effectue en plusieurs étapes, selon le revenu fiscal de référence des foyers. Les foyers les plus modestes ont été les premiers à bénéficier de cette exonération en 2018, suivie des foyers à revenus moyens en 2019 et 2020. L'exonération est désormais étendue à la quasi-totalité des foyers en 2021, et la suppression complète est prévue pour 2023. Cette réforme a des implications directes sur les locations meublées, car la question du paiement de la taxe d'habitation se pose désormais différemment.
- Exonération progressive : la suppression de la taxe d'habitation s'effectue progressivement, avec des échéances différentes selon le revenu fiscal de référence du foyer.
- Suppression complète en 2023 : l'exonération de la taxe d'habitation sera totale pour tous les foyers en 2023.
- Impact sur les locations meublées : la réforme de la taxe d'habitation impacte les locations meublées, notamment en ce qui concerne la détermination du responsable du paiement.
La location meublée : un cas particulier pour la taxe d'habitation
Une location meublée est un logement loué avec un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre de manière normale. La location est généralement conclue pour une durée inférieure à un an, et le mobilier est décrit dans l'état des lieux d'entrée. La distinction avec une location vide est importante car elle influe sur le paiement de la taxe d'habitation.
Les différents régimes de la location meublée
- Location meublée non professionnelle : le locataire paie la taxe d'habitation, car le logement est considéré comme sa résidence principale.
- Location meublée professionnelle : le propriétaire paie la taxe d'habitation, car le logement est considéré comme un bien professionnel.
Le régime de location meublée professionnelle s'applique lorsque le propriétaire loue plusieurs logements meublés et que ces revenus représentent plus de 50 % de ses revenus totaux. Dans ce cas, le logement est considéré comme un bien professionnel et le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation.
Par exemple, un propriétaire qui loue 5 appartements meublés à Paris et dont les revenus locatifs représentent 60 % de ses revenus totaux est considéré comme un professionnel de la location meublée. Il est donc redevable de la taxe d'habitation pour ces 5 appartements.
Décryptage des responsabilités en matière de taxe d'habitation
En principe, le locataire d'une location meublée est redevable de la taxe d'habitation. Il est considéré comme le résident du logement et, par conséquent, est soumis à l'impôt. Toutefois, plusieurs exceptions à cette règle existent.
Des exceptions à la règle
Le cas du logement loué à titre professionnel
Lorsque le logement est loué pour exercer une activité professionnelle, le locataire n'est pas redevable de la taxe d'habitation. Par exemple, un artisan qui loue un local commercial pour son activité n'aura pas à payer la taxe d'habitation. De même, un médecin qui loue un cabinet médical n'est pas soumis à la taxe d'habitation pour ce logement.
La location meublée saisonnière
Le cas des locations meublées saisonnières est particulier. La taxe d'habitation est généralement à la charge du propriétaire, mais il peut la répercuter sur le locataire dans le prix de la location. Il est important de bien vérifier les conditions du contrat de location pour connaître les modalités de paiement de la taxe d'habitation.
Prenons l'exemple d'un propriétaire qui loue une chambre d'hôte à la mer pendant la saison estivale. Le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation, mais il peut la répercuter sur les locataires en augmentant légèrement le prix de la nuitée.
Le cas du logement loué par un organisme social
Lorsque le logement est loué par un organisme social, comme une association ou un organisme de logement social, c'est l'organisme qui paie la taxe d'habitation. L'organisme social est responsable du paiement de la taxe d'habitation, car il est considéré comme le propriétaire du logement.
Par exemple, une association qui loue un logement à des personnes en difficulté est redevable de la taxe d'habitation pour ce logement.
La location meublée soumise à la TVA
Lorsque la location meublée est soumise à la TVA, c'est le propriétaire qui est redevable de la taxe d'habitation. La TVA s'applique aux locations meublées professionnelles, et le propriétaire est considéré comme un professionnel. Il est donc soumis à l'impôt sur la valeur ajoutée (TVA) et à la taxe d'habitation.
Par exemple, un propriétaire qui loue 10 appartements meublés dans une grande ville et qui est soumis à la TVA pour son activité de location est redevable de la taxe d'habitation pour ces 10 appartements.
En conclusion, la question du paiement de la taxe d'habitation en location meublée est complexe et dépend de plusieurs facteurs : le statut de la location, le régime fiscal du propriétaire et le statut du locataire. Il est donc important de se renseigner auprès des organismes compétents pour déterminer qui est responsable du paiement de la taxe d'habitation dans votre cas particulier.
